LMP – LMNP / BOUVARD LE STATUT DU LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP) Dans un environnement fiscal devenu à la fois lourd et complexe, le statut du Loueur en Meublé Professionnel offre la faculté d'imputer les déficits fiscaux tirés de l’activité de location meublée sur le revenu imposable sans qu'il soit nécessaire au loueur de participer, même indirectement, à l'activité. La mise en place du statut LMP, d’une réelle technicité juridique et fiscale, requiert de la part de l'investisseur trois conditions : •Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel. •Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € TTC. •Ces recettes excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères), des BIC, des BNC, des BA et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. L'investissement moyen se situe entre 450 000 et 600 000 euros, selon la rentabilité locative. Le statut LMP est, avec le statut LMNP, le placement considéré par excellence comme « un Investissement Patrimonial Retraite ». Sous certaines conditions, la fiscalité LMP permet de constituer ou de développer un patrimoine immobilier en franchise d'impôt sur le revenu, de bénéficier de plus-values exonérées, de prévoir une transmission au profit de ses enfants dans le cadre des dispositions légales prévues à cet effet et offre une possibilité de récupération de la TVA ayant grevé son investissement. Les revenus des loueurs en meublé professionnels sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les loueurs en meublé professionnels bénéficient de l’imputation sur le revenu global, sans limitation, des déficits afférents à cette activité de location. En outre, depuis 2009, les déficits non imputés provenant de charges engagées avant le commencement de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location, sous réserve que l’activité soit exercée à titre professionnel. Les loueurs en meublé peuvent amortir la totalité du bien lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif, étant toutefois précisé que la valeur du terrain n’est pas amortissable. Cependant, les amortissements ne peuvent, en aucun cas, aboutir à constituer ou à augmenter un déficit imputable sur le revenu global. Les amortissements non déduits sont donc mis « en réserve », sans limitation de temps, jusqu'à ce que l'activité devienne à nouveau bénéficiaire : en général lors du remboursement du crédit bancaire. Ils pourront alors être déduits de ces futurs bénéfices et neutraliser ceux-ci jusqu'à leur apurement complet, constituant ainsi un stock d'amortissement fiscal différé en période déficitaire, sans limitation de durée. Cette phase de neutralisation permet au Loueur en Meublé Professionnel de bénéficier ultérieurement d'une période de revenus non fiscalisés. Le statut de loueur en meublé professionnel permet également de bénéficier : •de l’exonération, sous certaines conditions, des plus-values de vente, sous réserve que l’activité soit exercée à titre professionnel depuis plus de cinq ans et que le montant des recettes annuelles ne dépasse pas 90.000 € H.T. (exonération partielle lorsque le montant des recettes est compris entre 90.000 et 126.000 € H.T.) ; •de l’exonération professionnelle des biens, en matière d’ISF, lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) Est regardée comme exerçant l’activité de location meublée à titre non professionnel, la personne qui ne remplit pas, en tout ou partie, les conditions d’accès au statut LMP. A la différence du LMP, le statut de LMNP ne permet pas d'imputer le déficit résultant de l'activité sur le revenu global de l'investisseur, ni du dispositif d’exonération des plus-values après 5 années d’activité locative. Le LMNP bénéfice néanmoins d’un environnement fiscal favorable grâce à la possibilité de neutraliser les revenus locatifs par la déduction combinée des amortissements et des frais financiers. Les déficits peuvent être imputés sur les bénéfices de même nature – c’est-à-dire générés par une activité de location meublée exercée à titre non professionnel, des 10 années suivantes. Le statut LMNP permet aujourd'hui, sous certaines conditions, de se créer des revenus complémentaires et un capital retraite sans équivalence sur le marché actuel. Il s'adresse à toutes les tranches fiscales car il ne requiert pas de minimum (ou seuil) d'investissement et son intérêt est accentué par le faible coût actuel des financements. Comme le loueur professionnel, le LMNP permet, sous certaines conditions, d’obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition des locaux et du mobilier. En outre, le LMNP dispose de la faculté d’accéder à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (amendement Censi-Bouvard) caractérisée pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 par : •Une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement, l’assiette de la réduction d’impôt étant plafonnée chaque année à 300.000 €, soit, au maximum, une réduction d’impôt de 54000 € répartie sur 9 ans à concurrence 6.000 € par an. En effet, la Loi de finances pour 2009 a institué une nouvelle réduction d’impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels qui font l’acquisition de logements au sein de certaines résidences avec services qui présentent une utilité économique ou sociale. Ce dispositif a été modifié par Loi de finances rectificative pour 2009 (amendement Censi-Bouvard) et, plus récemment, par la Loi de finances pour 2011. I - LES OBLIGATIONS Bénéficiaires •Personnes physiques domiciliées fiscalement en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts, réalisant des investissements locatifs directement (le texte ne prévoit pas la possibilité de réaliser l’investissement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS). Résidences concernées •résidence avec services pour étudiants, •résidence de tourisme classée, •résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément qualité visé à l’article L7232-3 du Code du travail, •établissement social ou médico-social dédié à l’accueil des personnes âgées (EHPA, EHPAD…) ou des personnes adultes handicapées, •ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, •établissement délivrant des soins de longue durée. Investissements concernés : •Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, •Logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Conditions : •L’acte authentique d’achat doit être signé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. •L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel lors de l’acquisition. •Le propriétaire doit s’engager à louer le logement meublé à l’exploitant (personne physique ou morale) de l’établissement ou de la résidence, pendant une durée minimale de neuf ans. •La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux ou de son acquisition si elle est postérieure. •La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. En revanche, les acquisitions en indivision sont admises. II - LE REGIME FISCAL La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 300.000 € par an. Son taux était de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et est de 18 % à compter du 1er janvier 2011 (20% en cas d’application de la mesure transitoire). La réduction d’impôt n’est pas limitée à l’acquisition d’un seul logement par an. La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de celle d’achèvement des travaux de réhabilitation ; elle est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre des huit années suivantes. En contrepartie, le montant de l’investissement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à amortissement déductible fiscalement. Lorsqu’au titre d’une année, l’impôt dû n’est pas suffisant pour permettre l’imputation totale de la réduction d’impôt, le solde de la réduction peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement. L’avantage fiscal est remis en cause en cas de non respect de l’engagement de location, des conditions de mise en location, de non-respect de l’activité de location, ou encore de la cession du logement ou de la survenance d’un démembrement du droit de propriété de l’immeuble (sauf en cas de décès)… Cette réduction d’impôt ne peut se cumuler pour un même logement avec les réductions d’impôt en faveur des investissements Outre-mer mentionnées aux articles 199 undecies A et undecies B du C.G.I. La réduction d’impôt doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux visé à l’article 200-0 A du CGI. III - LES TEXTES DE REFERENCES •Art 151 septies du CGI (statut de LMP), article 156 I 1° bis (imputation des déficits fiscaux), articles 260 D et 261 D 4° (TVA) et article 46 AGA de l'annexe III, article 39 C et 31 A de l'annexe II au CGI (amortissements). •article 885 R du CGI relatif à la qualification de biens professionnels des locaux d’habitation donnés en location. •Article 199 sexvicies du CGI, relatif à la réduction d’impôt en faveur LMNP. •Article 200-0 A du CGI. •Code de la construction et de l’habitation : articles L 632-1 à L 632-3. •Inst. adm. du 1er août 1996 (BOI 4-A-796), qui exclut du statut de LMP les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien. •Inst. adm. n°3 A-2-03 définissant les conditions en application desquels les exploitants de logements meublés sont soumis à la TVA. •Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, Loi Borloo pour la cohésion sociale, encadrant le régime juridique de la location meublée. •Loi n° 2005-841, du 26 juillet 2005 (JO du 27/07/2005), introduisant les baux de neuf mois consentis à des étudiants. •Loi de finances n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 (JORF n°0300 du 27/12/2007). •Loi de finances pour 2009 n°2008-1425 du 27/12/2008 (JORF n° du 28/12/2008). •Loi de finances rectificative pour 2009 n°2009-431 du 20/04/2009 (JORF n°0094 du 22/04/2009). •Inst. adm. du 28 juillet 2009 (BOI 4 F-3-09) relative au régime fiscal des loueurs en meublé. •Inst. adm. du 29 décembre 2008 (BOI 5 B-2-10) relative à la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. •Loi de finances pour 2011 n°2010-1657 du 29 décembre 2010, Article 105. Ce document n'est qu'une synthèse, il ne peut se substituer à l'ensemble des textes de lois en vigueur et à l'assistance de professionnels avertis. Il est à noter que les textes de lois en vigueur sont susceptibles de modifications ultérieures (pour plus d'informations : www.legifrance.gouv.fr) LIENS UTILES : www.impots.gouv.fr www.service-public.fr www.legifrance.gouv.fr www.administration24h24.gouv.fr www.logement.gouv.fr www.journal-officiel.gouv.fr www.lesechos.fr/patrimoine/impots 1) Coup de rabot de 10% des niches fiscales (Article 105, LDF pour 2011) 2) Mesure transitoire instituée par l’article 105, IX de la Loi de finances pour 2011